投资房地产信托仍需谨慎
刘明康：对房地产贷款不会特别限制，但在条件上会审慎一点。
嘉 宾：中国建设银行〔股吧 行情〕投资银行部总经理、建银国际董事长 王贵亚
民生银行〔股吧 行情〕首席投资官兼私人银行总裁 朱德贞
东亚银行（中国）财富管理部总经理 陈柏轩
主持人：本报记者 张朝晖 高改芳
信托理财持续升温
不同客户各有所需
中国证券报记者：近期信托类理财产品销售火爆，这种局面是否可以持续？
王贵亚：目前情况看，信托理财除了拥有较高的安全性外，收益率相比其他产品为高。除此之外，信托理财产品还拥有较强的流动性。
朱德贞：央行今年将收紧流动性，很多需要融资的项目会选择信托这种方式，因此我们认为这种局面会持续较长时间。
陈伯轩：去年年底，银监会明确规定，“银信合作理财产品禁止投资于发行银行自身的信贷资产或票据”，之后曾经红极一时的银行信贷资产转让类的理财产品逐渐退出市场。但随之改头换面，信托贷款理财产品重出江湖，并且销售异常火爆。如果2010年法规政策不发生改变，此类产品有望成为市场的主角。
不同客户各有所需
中国证券报记者：普通投资者在选择信托类理财产品时应该注意什么？
王贵亚：普通投资者一般分为两大类，一种是大众投资者，家庭年收入不是很高，有些余钱需要做理财；另一类是高资产净值客户，年收入比较高，具有较强的风险承受能力。
大众客户应该购买中低风险、收益稳健的产品，比如投资优质企业的信贷类理财产品，风险较低但收益比同期限存款高，或者投资债券、票据类产品，收益稳定风险较低。如果有流动性要求，则建议购买资产组合型产品，把信贷、票据等组合在一起，这种产品一般兼具收益和流动性特点。
不主张高资产净值客户将全部资产购买银行理财产品。理财专业人士要对高资产净值客户做资产管理计划，将客户资产投资于保险、股票、银行理财等多种产品。在银行理财产品中，可以考虑期限配置。
朱德贞：建议投资者在购买前可以从三个方面考虑：首先，尽量选择资金实力强、诚信度高、资产状况良好、管理能力强和历史业绩好的信托公司；其次，分析信托产品本身的盈利前景。目前市场上推出的信托产品大多为集合资金信托计划，即事先确定信托资金的具体投向。因此，投资者选择信托产品时可以仔细分析投资项目的好坏。例如项目所处的行业、项目运作过程中现金流是否稳定可靠、项目未来的发展前景等。
最后，关注信托产品是否有信用增级。例如是否有第三方为到期资金兑付提供担保，如果信托项目出现到期兑付困难时，原先预设的担保措施能否及时有效地补偿信托本息。此外，对于有担保的信托产品，仅看担保方的资产规模是不够的，还需要分析担保方的资产负债比例、利润率、现金流和企业的可持续发展等因素。
陈伯轩：贷款类信托理财产品的收益相对较为稳定，但是普通投资者需要认识到，信托类理财产品的风险依然存在，毕竟信托类理财产品是属于“非保本浮动收益型”。
在选择信托类理财产品时，应重点关注信托计划的投资方向。如果是上述提到的“信托贷款”类理财产品，尤其应该注意理财产品的本金及收益还款来源、借款人的资质情况、财务状况等等。因为“信托贷款”类理财产品是将理财资金直接投向需要融资的企业，银行在其中扮演的是“代理人”角色。因此，理财产品的本金收益来源主要取决于借款人的还款情况，一旦借款人的资质以及还款来源出现问题，投资者的本金及收益必然受到损失。
谨慎看待房地产信托
中国证券报记者：房地产信托产品已渐成银行中高端客户理财的“新宠”。很多房地产理财产品刚开始销售即被抢购一空，为何产生这种现象？
王贵亚：目前银行投资于房地产相关的信托类产品并不多，这类产品是否可以获取预期的高收益，关键在于房地产开发商是否获得合理的土地价格。如果价格合理，8%-9%以上的收益率水平是完全可以实现的。反之，如果地产商高价拿地，然后通过融资去建造住房，那么将存在较高风险。所以，在选择房地产信托产品时，投资者需要对房地产开发项目有一定了解。
朱德贞：从2009年第四季度开始，大部分银行开始收紧流动性，而管理层对房地产市场更是加紧调控，银行开始严控房地产开发贷款，房地产开发商的融资需求越来越迫切。因此信托在很大程度上取代银行贷款，成为房地产开发商重要的融资渠道。
一般而言，房地产信托产品的风险都较高，加之融资需求迫切，提供给投资者的收益率往往都大幅超过其他种类的信托产品。目前整体宏观经济处于“低息”周期，风险较低的固定收益类产品收益率均处于较低水平，证券投资类的产品由于2009年下半年市场的大幅震荡，亦让很多投资者望而却步，因此便催生了房地产信托受到热捧的现象。
陈伯轩：对于投资者，吸引眼球的无疑是“高收益率”，目前发行的该类产品一年期的预期年化收益率大多在8%以上，相对于一年期定期存款2.25%的利率水平，非常具有吸引力。
但是必须指出，房地产信托产品高收益率下隐藏的可能是高风险，因为房地产信托项目的本金收益兑付情况往往取决于项目的资金回笼情况。但受到包括政策性风险在内的多种风险影响，房地产项目的资金回笼将存在较多不确定性。因此投资者在购买房地产信托产品时应认真看清条款，注意房地产商的资质、融资情况及是否存在包括抵押品在内的其他信用增级方式。
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